Locataire ou propriétaire, vous pourrez être concerné par un litige immobilier: loyers non payés, voisins bruyants, conflits concernant le bail d’habitation, expulsion etc. Quels types de différends sont les plus connus dans le secteur immobilier et comment régler le litige?
Qu’est-ce qu’une expulsion locative et quelles en sont les raisons ?
L’expulsion du locataire est souvent le résultat d’un litige immobilier. Mais ce litige peut avoir plusieurs sources. Le litige est, selon la loi, le différend qui oppose deux ou plusieurs personnes morales ou physiques dans lequel l’exercice d’un droit de l’une ou de plusieurs parties est contesté. Une situation de désaccord qui peut être lié à un contrat établi ou bien à un fait accompli. Devant un litige, on peut soit régler le problème à l’amiable, soit saisir le tribunal compétent. Fréquemment, ce sont les loyers impayés de façon prolongée ou des paiements irréguliers qui aboutissent à une demande d’expulsion des locataires. Selon la loi, ne pas payer son loyer est un motif pour résilier un contrat de bail et pour exiger le départ d’un locataire.
En effet, cette situation prive le propriétaire du bien immobilier d’une source de revenus. Or, selon la loi, les loyers non-payés par le locataire demeurent imposables au propriétaire: d’où l’intérêt pour ce dernier de faire les démarches nécessaires pour réclamer ces paiements en souffrance. L’éviction d’un logement locatif peut aussi être réclamée si le locataire n’a pas d’assurance habitation. Le propriétaire peut souscrire à une formule d’assurance et défalquer le coût de celle-ci sur celui des charges locatives. Mais s’il ne souhaite pas faire cette démarche, le propriétaire ou le bailleur peut résilier le contrat de location et faire expulser les locataires sans assurance habitation.
Que faire en cas de litiges liés au logement ?
Il est toujours conseillé de conseillé de privilégier un règlement à l’amiable tant que cette démarche est possible. Si cette première étape échoue, les parties peuvent demander l’aide d’une structure de conciliation pour dénouer le problème. Si cette démarche s’enlise également, on décide de saisir le tribunal. En cas de litige à la location d’une habitation, le locataire ne peut cesser de payer son loyer ainsi que les charges liées à la maison qu’il occupe, en attendant que le litige soit solutionné. Le paiement est donc maintenu, dès lors que le juge n’a pas demandé de suspendre ce versement. Dans une démarche à l’amiable, le locataire et le propriétaire peuvent dialoguer directement pour résoudre leur désaccord ou bien communiquer par courrier recommandé suivi d’un accusé de réception. Dans cet échange, veillez à ce que le sujet du désaccord, faits et évènements, soient le plus précisément décrits et à apporter des documents de preuves ou d’appuis comme des factures, des photos, des textes de loi, et divers règlements.
Plus tard, s’il est envisagé de saisir le juge, l’envoi de ce courrier est obligatoire. La conciliation est optionnelle mais gratuite, au cas où le dialogue ou les courriers n’ont pas désamorcé le litige. La procédure doit être faite auprès d’un conciliateur de justice ou auprès de la commission départementale de conciliation à laquelle l’habitation est reliée. Si la démarche amiable et la conciliation sont un échec, le tribunal auquel est rattaché le logement est saisi, dans le cadre d’un bail ou de contrat de location. Chaque partie dispose d’un délai de trois ans suivant le litige pour saisir le juge des contentieux.
Loyers en retard ou impayés : procédure civile ou procédure judiciaire ?
La procédure simplifiée est appliquée si les créances sont en-dessous de 5 000 euros. C’est un huissier de justice qui est appelé à agir à l’initiative du propriétaire ou du bailleur, et à ses frais, dans le cadre de cette procédure civile. Si le locataire débiteur accepte de payer les sommes dues après la réception d’une lettre recommandée de mise en demeure, il recevra de l’huissier un formulaire d'acception, dans le cadre de cette procédure simplifiée. Habituellement, cette procédure conduit au paiement de la dette. Pour les créances de 10 000 euros, le propriétaire appliquera la procédure d’injonction de payer. Cette démarche est idéale si le propriétaire veut recevoir le versement des impayés sans procéder à l’expulsion des locataires. C’est le juge des contentieux qui reçoit la requête dans le cadre de cette procédure judiciaire.
Le formulaire d’injonction est disponible au greffe du tribunal et sera complété par diverses pièces justificatives comme des correspondances, lettres de relance, contrat de bail etc. Il ne s’agit pas ici d’une procédure contradictoire: le juge décidera sur la base des éléments et documents qui lui sont présentés, sans demander à entendre les justifications du locataire. Une ordonnance portant injonction de payer est rendue par le juge s’il estime que la requête est valide et justifiée, ordonnance que le propriétaire du logement transmettra à son locataire par voie d’huissier.
Litiges locatifs : qui sont concernés et quels sont les cas courants?
Dans le cadre immobilier, plusieurs acteurs peuvent être concernés par un litige: le propriétaire, le locataire, le syndic, les copropriétaires, les agences immobilières. Les sujets de litiges sont tout aussi nombreux. On peut rencontrer un désaccord sur le paiement du dépôt de garantie versé par le locataire au moment d’occuper l’habitation et qui sera investi dans la réparation des potentielles dégradations des lieux en fin de bail. C’est aussi le cas pour la caution du locataire, autrement dit la personne physique ou morale qui prendra en charge le paiement du loyer en cas d’impossibilité pour le locataire de s’en acquitter.
Plus couramment, on répertorie souvent des cas de loyers impayés comme développé précédemment, les charges locatives non régularisées, les nuisances sonores, les troubles causés au voisinage qui peuvent d’ailleurs être comme un motif de résiliation judiciaire du bail, les vices cachés après une cession d’un bâtiment, etc.