Faut-il forcément un apport pour acheter un bien immobilier ?

Vous avez trouvé le bien immobilier rêvé qui correspond à votre budget et vous cherchez à présent un financement. Même s’il est plus difficile de trouver une banque qui accepte votre dossier quand vous n’avez pas d’apport personnel, ce type d’emprunt n’est pas impossible. Les banques, selon leur politique commerciale, peuvent prêter sous certaines conditions.

L’apport personnel n’est pas obligatoire mais fortement conseillé

Le crédit immobilier est un emprunt destiné au financement d’une partie ou de la totalité de l’achat d’un bien immobilier. Les établissements financiers français souhaitent avant tout réduire le risque de remboursement de crédit lorsqu’ils accordent un prêt. C’est pourquoi ils exigent le plus souvent 10% du montant de l’achat en apport, hors frais de notaires. Sans apport, la banque prend davantage de risques. Si vous avez suffisamment d’économies pour couvrir le montant des droits de mutation vous souscrivez un crédit à 100%. Si l’emprunt couvre la totalité du montant du bien et des frais annexes ce crédit est désigné comme un financement à 110%. Avec ce type de financement le taux sera donc plus élevé. En revanche, plus le montant de l’apport est important, plus le taux proposé par les banques sera compétitif. Apporter l’équivalent des frais de notaires et des frais de garantie permet de rassurer le prêteur. Avec un apport, le capital emprunté est moins important, la durée du financement plus courte et les mensualités moins élevées. Pour les organismes bancaires l’apport personnel est une sécurité. En effet le prêt couvre la valeur du bien ainsi que les frais annexes. En cas de défaut de paiement, la banque ne perd pas la totalité de la somme prêtée. Actuellement, les taux sont bas mais les banques se réfèrent aux nouvelles recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) pour choisir à qui prêter. Depuis décembre 2019 les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont resserrées et le taux d’endettement maximum est passé de 33 à 35%. S’il est toujours possible d’emprunter auprès des banques sans apport, celles qui acceptent restent des exceptions.

A quelle banque s’adresser ?

Selon la politique commerciale de chaque banque, vous avez plus ou moins de chance d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Pourtant, c’est souvent le moyen d’attirer de nouveaux clients et de vendre certaines prestations comme des assurances (habitation, responsabilité civile) ou des livrets d’épargne. En échange d’un prêt immobilier, le banquier vous invitera à transférer vos comptes bancaires ou vos épargnes au sein du même établissement. Vous pouvez faire le tour des banques pour votre demande de prêt immobilier et ainsi faire jouer la concurrence. N’hésitez donc pas à contacter différentes banques pour connaitre leur taux et les frais de dossier appliqués. Si vous souhaitez gagner du temps, il est possible de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel spécialisé se chargera de trouver une banque qui accepte votre dossier. Les courtiers, grâce à leur réseau et leur expérience dans le domaine, connaissent généralement les politiques commerciales des différentes banques. Solliciter l’aide d’un courtier demande cependant un investissement supplémentaire mais qui peut être vite rentabilisé.

Un bon dossier pour convaincre la banque

Si l’apport personnel est vivement recommandé pour obtenir un crédit immobilier plus facilement, il n’est pas pour autant obligatoire. Aucune loi oblige un futur acquéreur à disposer de ressources financières minimum pour obtenir un crédit immobilier. Il est donc possible d’emprunter sans apport si vous présentez un dossier solide. Certains critères peuvent vous aider à obtenir un prêt sans apport :

• La stabilité de l’emploi (statut fonctionnaire, cdi)
• Un co-emprunteur
• Pas d’autres crédits
• Une bonne gestion des finances

Il est important de prouver au banquier que votre situation professionnelle est stable et que vos revenus sont réguliers. Certains secteurs d’activités sont plus porteurs que d’autres et présentent des perspectives d’évolution. Les banques françaises s’attachent encore au type de contrat de travail ou au statut auquel vous êtes engagé (cdi, enseignant, fonction publique). Les jeunes actifs, primo-accédants obtiennent plus rapidement un prêt immobilier sans apport. Ils travaillent depuis peu ce qui justifie le fait de ne pas avoir beaucoup d’économies. Mais pour les banques, les primo-accédants ont un profil rassurant. C’est une clientèle qu’elles peuvent fidéliser en partant du principe que les salaires augmentent avec le temps et qu’ils consommeront certainement d’autres produits bancaires (crédit voiture, assurances). En présentant votre historique bancaire, vous démontrez au banquier votre sérieux. Si vous n’avez pas d’autres crédits, une bonne capacité d’épargne et que votre reste à vivre est confortable vous marquerez des points. Dans la cadre d’un investissement locatif, le prêt sans apport est aussi une possibilité. Pour les banques, l’idée est ici de placer son épargne sur un produit à fort rendement. La fiscalité est favorisée sur ce type d’achat, il est alors assez intéressant d’emprunter à 100%. La banque tient compte des loyers dans le plan de financement et accorde plus facilement un prêt.