Entre locataires et propriétaires, les relations peuvent parfois être tumultueuses. Et le plus souvent, les conflits tournent autour du versement des loyers. Dans certains cas, les résidents mécontents sont tentés de ne plus régler leur dû aux propriétaires du logement qu’ils occupent. Mais en ont-ils seulement le droit ?
En France, le locataire a l’obligation, chaque mois, de régler un loyer à son propriétaire, en contrepartie d’avoir le droit d’occuper le logement qui lui est alloué. Au moment de la signature du bail, les deux partis savent précisément à quoi s’attendre, puisque les clauses contractuelles contiennent tous les éléments nécessaires pour être en accord avec la législation.
CE QUE DIT LA LOI CONCERNANT LE PAIEMENT DU LOYER
La loi française (majoritairement la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dessine clairement les contours d’un acte de location, et aborde notamment les points suivants :
- Montant du loyer
Le loyer d'un logement loué vide ou meublé utilisé comme résidence principale par le locataire est en principe fixé librement par le propriétaire. Toutefois, les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces villes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).
- Obligation de paiement
Même si le propriétaire n'effectue pas des travaux qui lui incombent, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges, et engager les démarches à sa disposition
Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges) au propriétaire, dans l'attente de la résolution du conflit. Le locataire doit continuer à assurer le paiement du loyer, même durant cette période.
Le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne lui permet pas de ne pas payer le dernier mois de loyer
Lorsque le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux
Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du locataire, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de logement non décent).
- Date de paiement
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le bail. En général, le loyer est à payer chaque mois, soit en début, soit en fin de mois.
- Retard de paiement
Aucuns frais ne peuvent être facturés par le propriétaire en cas de retard de paiement. Peu importe qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.
Une clause autorisant le propriétaire à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au contrat de location ou au règlement de l'immeuble est abusive (elle est ignorée, comme si elle n'existait pas). Elle peut être dénoncée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
- Difficulté de paiement
Si le locataire a des difficultés pour payer le loyer (mais sans impayés), il doit essayer de trouver une solution à l'amiable avec le propriétaire.
En cas de difficultés persistantes, des aides sociales peuvent être accordées au locataire. Par ailleurs, l'aide au logement peut être maintenue pour alléger une dette de loyer et éviter ainsi l'expulsion.
Si ces difficultés s'ajoutent à une autre dette impayée (par exemple : crédit ou facture impayés), le locataire peut déposer un dossier de surendettement.
UN LOCATAIRE PEUT-IL CESSER DE PAYER SON LOYER ?
Il peut arriver, dans certains cas de figure, que le locataire soit mécontent de l’attitude de son propriétaire, et envisage donc de cesser de lui régler mensuellement le loyer. Par exemple, si des travaux de rénovation ou de réparation tardent à être entrepris par le propriétaire, et que cela a un impact sur la vie du locataire.
Cependant, la législation est très claire à ce sujet, et renvoie à l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989. En France, aucun locataire ne peut décider de cesser le versement d’un loyer à son propriétaire. Cependant, un cas de jurisprudence fait exception, et implique que le logement concerné par le bail soit réellement inhabitable. Dans ce cas, et si la preuve en est apportée, le locataire a tout loisirs de ne plus payer de loyer à son propriétaire. Cela engage inévitablement des démarches administratives au préalable, par le biais d’un huissier notamment.
QUELLES SANCTIONS ENCOURUES EN CAS DE NON PAIEMENT DU LOYER ?
Le locataire qui prend la décision de ne plus verser le loyer à son propriétaire s’exposer inévitablement à des désagréments ou des peines. En premier lieu, puisque le plus souvent un bail de location précise qu’un défaut de paiement des loyers peut mener à la résiliation dudit bail, le locataire prend le risque d’être expulsé.
Par ailleurs, si d’aventure le locataire a le soutien d’une tierce personne portée garante, c’est cette dernière qui pourrait être amenée à devoir régler les impayés. A noter également que, si le locataire bénéficie d’une aide au logement (APL) de la part de l’Etat, le propriétaire aura le droit de réclamer son dû directement auprès de l’organisme concerné. En retour, l’Etat s’empressera évidemment de se tourner vers le mauvais payeur.
QUE FAIRE EN CAS DE CONFLIT ?
Il est donc peu recommandé, pour un locataire, de décider de son propre chef de suspendre le versement du loyer à son propriétaire. Si un conflit est avéré avec ce-dernier, il existe des recours légaux et des procédures à suivre. Ainsi, le locataire peut agir de trois manières différentes :
- Saisir la Commission départementale de conciliation
- Saisir le juge d’instance
- Intenter une action en justice devant le Tribunal d’instance.
Vous avez désormais toutes les cartes en main, que vous soyez locataire ou propriétaire, pour réagir de la meilleure manière possible en cas de litige avec l’autre parti. Une chose est sûre, il vaut mieux éviter de cesser de payer son loyer sous peine de se retrouver dans une situation complexe et inconfortable.